横浜エリアの賃貸管理会社へ乗り換えで空室を減らす方法

賃貸管理会社

公開：2026.02.26　更新：2026.02.26

2025年以降、賃貸経営は以前よりも細かな対応力が問われやすくなっています。全国的に家賃が上がる局面がある一方で、募集のやり方や入居者対応の質によって結果が分かれる場面も増えました。

このとき不安になりやすいのが、今の管理会社のままで本当に大丈夫かという点です。空室が長引く、提案が家賃を下げる話ばかり、対応が遅いなどの困りごとが重なるなら、管理替えを検討する価値が出てきます。

この記事は神奈川、とくに横浜と川崎の1棟オーナーを想定し、空室の原因整理から管理会社の選び方まで、今すぐ動ける形に落とし込みます。読んだあとに、相談先へ連絡するまでの道筋が見える内容です。
出典：アットホーム

空室が埋まらない時に見直すべきポイント

空室が続くと、リフォームより前に募集の設計を疑うのが近道です。相場に合っていない家賃、情報が仲介会社へ届いていない状態、写真や募集文の弱さが重なると、内見が伸びないまま時間だけが過ぎがちになります。

さらに2025年以降は市場環境の変化や運営費への意識が高まり、収支の見える化が一段と重要と言える状況です。ここでは、オーナー側が管理会社へ確認すべきポイントを、家賃設定と紹介導線の2つに分けて整理します。
出典：第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書

募集条件と家賃設定のズレ

家賃が高すぎると反響が落ちますが、下げればいいとも限りません。とくに1棟は空室が複数出ると、値下げの連鎖で建物全体の印象まで弱くなることがあります。まず見るべきは、同じエリアで似た広さと築年数の成約帯です。

加えて、家賃に含める条件の組み立てが大事で、フリーレントや設備追加などの選択肢も含めて比較したいところです。管理会社が毎回家賃を下げる提案だけなら要注意です。値下げ以外の打ち手を示せるかが、空室改善の分かれ目になります。

相場に適正な設定と収益最大化

相場に合わせるだけでなく、収益を落としにくい調整が必要です。例えば同じ家賃でも、募集条件の見せ方や初期費用の設計で成約率が変わることはよくあります。

実務では、1.直近の反響数と内見数、2.申込までのポイント、3.設備や共用部の印象をセットで確認すると原因が特定しやすいです。

築年数が進んだ物件は、付加価値の付け方がカギを握ります。管理会社が具体策を持っているか、次の面談でチェックしてみましょう。

仲介会社に紹介されない原因

空室が埋まらない原因が、物件の条件ではなく情報の流れにあるケースもあります。仲介会社は日々大量の物件を扱うため、情報が遅い、写真が弱い、条件が分かりにくい物件は後回しになりがちです。紹介数を増やすには、管理会社が仲介会社とどう連携しているかが重要になります。

掲載媒体だけでなく、店舗への働きかけや反響のフィードバックが回っているかがポイントです。例えばセカンドブリューは、インターネット掲載に加えて物件周辺の賃貸業者を定期訪問し、担当者と関係を作って募集を強化する方針を示しています。

物件の見せ方と情報連携の改善

改善の第一歩は、募集情報の棚卸しです。図面の情報不足、写真の少なさ、設備表記の抜けがあると、それだけで選ばれにくくなります。次に、反響があったのに内見につながらない理由を言語化することが大切です。

駅距離、共用部、日当たりなど、弱点は隠すより先回りして説明したほうが安心感につながります。管理会社には、反響の数値と改善案をセットで出してもらいましょう。数字のない提案は、再現性が読み取りにくいと言えるでしょう。

入居者対応の遅れが生む損失

空室対策と同じくらい重要なのが、入居中の対応品質です。トラブル対応が遅いと満足度が下がり、更新されずに退去につながることがあります。退去が増えると原状回復費と募集費が重なり、手残りが削られやすい構造です。

管理会社を替えるか迷うときは、空室だけでなく対応の体制も含めて判断したいところです。ここでは初動と属人化の2点を見直します。

初動が遅いと退去リスクが上がる

入居者の不満が高まりやすいのは、緊急性のある設備トラブルです。水まわりや鍵の不具合は生活に直結するため、対応が遅いと一気に信頼が落ちます。そこで確認したいのが、24時間窓口の有無と、一次対応の品質です。

アーバン企画開発は快適な暮らしのサポートとして365日24時間対応を掲げています。セカンドブリューも、別途料金で24時間対応のコールセンター導入を示し、急なトラブルに24時間対応できる仕組みを案内しています。

24時間対応と一次対応の品質

24時間対応があっても、ただ受け付けるだけでは意味が薄いです。大切なのは、受付から業者手配、オーナー報告までの時間が短く、対応の粒度が揃っていることです。管理会社へは、夜間対応の範囲と追加費用の考え方を確認すると安心でしょう。

セカンドブリューはコールセンター費用を世帯数×500円で提示しており、コスト感が把握しやすい設計です。対応が早いほど退去リスクは下がる傾向にあります。まずは一次対応の仕組みが整っているかが、乗り換え判断の材料になります。

トラブル対応が属人化している

担当者の経験に頼り切りだと、休みの日や繁忙期に対応が遅れやすくなります。さらに引継ぎが弱いと、同じトラブルが繰り返されてしまい、入居者の不満が積み上がります。属人化を見抜くコツは、連絡窓口が複数あるか、対応履歴が共有されるかを確認することです。

徳永リアルエステートは、1つの物件に対して1人の専属担当者を置き、入居後の対応から退去立会まで一貫して行う方針を示しています。また同社は、迅速かつ丁寧なトラブル対応で入居者のストレスを軽減する姿勢も明記しています。

連絡窓口と対応フローの整備

体制を整えるなら、窓口を一本化しつつ、社内で情報が回る仕組みが求められます。電話だけでなく、フォームやチャットなど受付の入口が複数あると、取りこぼしが減るかもしれません。管理替え時は、この引継ぎが弱いとクレームが増えがちです。

オーナー側は、引継ぎのチェックリストを先に用意し、過去のトラブル履歴と設備情報を渡しておくとスムーズでしょう。なお、解約予告期間の見落としは失敗例の定番です。

管理委託契約の解約予告は契約内容によって期間が異なるため、まずは契約書の条項（解約予告・違約金・引継ぎ範囲）を早めに確認しておくと安心につながります。

横浜で選ぶ賃貸管理会社おすすめ3選

管理会社選びは、管理手数料の安さだけで決めると危険です。重要なのは、空室対策の再現性、提案の具体性、入居者対応の体制が揃っていることになります。横浜と川崎はエリアごとの需要差が出やすく、地域の相場感と募集導線の強さが結果に直結しがちです。

ここでは特徴が分かれやすい3社を、前向きな比較として整理します。

株式会社セカンドブリュー（スピード感重視の管理体制）

会社名	株式会社セカンドブリュー
本社所在地	〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南1-3-7 隅越ビル4F
電話番号	03-5734-1172
公式サイトURL	https://s-brew.jp/

セカンドブリューは、空室対策としてネット掲載だけに頼らず、物件周辺の賃貸業者を定期訪問して募集を強化する考え方を示しています。仲介会社との関係づくりを日常業務に組み込む点は、紹介機会を増やすうえで効きやすいでしょう。

また、月1回の定期巡回と報告書発行、滞納督促や保証会社の紹介、消防法対応など、オーナーが抱えがちな実務を広くカバーしています。費用面では管理費0％からの相談、月1回の掃き清掃無料など、条件が合えば固定費を抑えやすい余地もあります。

オンライン契約と迅速審査の運用

申込はオンラインフォームを用意し、入居申込の入口をデジタル化しています。受付が一本化されると、書類の不備確認ややり取りが短縮されやすく、結果として手続き全体が滑らかになるでしょう。

さらに入居者審査や契約締結などの管理業務を一覧で示しているため、どこまで任せられるかを事前に把握しやすい構成です。

スピード感を求める場合は、初回相談で反響改善の打ち手と、いつまでに何を変えるかの工程を聞くのが効果的だと考えられます。

株式会社セカンドブリューの口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社セカンドブリューの口コミ・評判は？賃貸管理はニーズ対応が鍵

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼株式会社セカンドブリューの公式ホームページはこちら

株式会社アーバン企画開発（地域密着の提案力）

会社名	株式会社アーバン企画開発
本社所在地	〒214-0014 神奈川県川崎市多摩区登戸3382 エンデバー登戸2F
電話番号	044-922-3710
公式サイトURL	https://www.urbankk.co.jp/

アーバン企画開発は、横浜市と川崎市を中心に事業展開し、入居者募集から諸手続き、施設管理までオーナー負担を一手に引き受ける方針を示しています。

また、(財)日本賃貸住宅管理協会の預り金保証制度への加入を明記しており、預り金の保全面を重視したいオーナーには安心材料になると言えるでしょう。加えて、リニューアル課でリフォームやリノベーションを手伝う体制を案内しています。

空室対策と改修を一緒に検討したい場合、相談の入口が整理されている点は便利でしょう。

オーナー向け支援と情報提供

物件運営は、知っているだけで損を減らせる情報が多い分野です。アーバン企画開発は不動産活用レポートなどの発信も行っており、情報更新がある会社を好む人には相性が良いかもしれません。

実務では、設備更新や省エネ改修などで補助金が絡む場面があります。申請主体は制度ごとに異なるため、管理会社には、必要書類の収集や見積もり取得をどこまで支援できるかを確認すると安心です。

地域密着型は、相場と需要のズレを早めに見つけやすい傾向があります。提案の頻度と根拠の出し方までセットで見ておきましょう。

株式会社アーバン企画開発の口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社アーバン企画開発の口コミ・評判は？賃貸管理に関する情報を豊富に発信

株式会社徳永リアルエステート（築古・難条件に強い）

会社名	株式会社徳永リアルエステート
本社所在地	〒231-0023 神奈川県横浜市中区山下町82徳永ビル2F
電話番号	045-681-5031
公式サイトURL	https://www.tokunaga-realestate.com/

徳永リアルエステートは横浜山下町で100年にわたり不動産業に携わり、2023年10月に創業100年を迎えました。長期の運営実績を重視したい人には安心感につながるでしょう。

賃貸管理では、古い物件や駅から遠い物件もある中で、長年の経験に基づく条件設定と営業力で、常に高い入居率を保つ方針を示しています。

さらにSUUMOやathome、HOME’Sなどの媒体掲載に触れつつ、上位表示のノウハウや近隣不動産会社への紹介も行うと明記しています。写真撮影に特化したスタッフが撮影する点も、集客力を高める施策として分かりやすいです。

独自ノウハウで募集戦略を設計

築古や難条件の物件は、弱点を補う設計が欠かせません。徳永リアルエステートは、賃料が安くなりがちな古い物件に独自の付加価値をつけ、賃料下落を防ぐ考え方を示しています。

また、担当者が物件を知り尽くしたうえで対応する体制を掲げており、入居者との関係づくりを重視したい人にも向くでしょう。

空室が長期化しているなら、募集写真、媒体戦略、賃料設計をまとめて組み替えるのが近道です。相談時に、どこから改善に着手するかを一緒に決めていきましょう。

徳永リアルエステート株式会社の口コミ評判記事はこちら！

▼徳永リアルエステート株式会社は神奈川県で賃貸管理をワンストップで支える会社

まとめ

空室を減らすには、家賃を下げる前に募集設計と対応体制を見直すのが効果的です。相場に合った条件づくり、仲介会社へ届く情報連携、そして入居者トラブルの初動が整えば、成約率と更新率の両方が上がりやすくなります。

管理会社を替えるべきサインは、空室が埋まらない、提案が家賃下げ一択、募集開始が遅い、トラブル初動が遅い、費用内訳が不透明の5つが目安と言えます。どれか1つでも強く当てはまるなら、管理替えの検討は自然な流れでしょう。

失敗を避けるコツは、解約予告期間の確認と引継ぎの設計です。居住用では1カ月から2カ月前が多いとされるため、契約書の条項を早めに見返しておくと安心につながります。

乗り換えの流れ（オーナー負担を最小限にする手順）

手順はシンプルに分けると迷いません。1.問い合わせ、2.現状ヒアリング、3.契約内容の確認、4.解約予告と引継ぎ準備、5.募集と改善着手、の順で進めるのが基本です。

ヒアリングでは、空室期間、反響数、家賃改定履歴、トラブル履歴をまとめて渡すと話が早くなります。資料が揃うほど、提案の精度が上がると言えるでしょう。

引継ぎでは鍵や設備情報、保証会社の状況、過去の修繕履歴が重要です。ここが曖昧だと、入居者対応の遅れにつながりやすいと言えます。

今すぐ相談したくなる導線の作り方

相談前にやることは多くありません。直近1年の空室発生時期と、募集開始日、家賃と条件、問い合わせ件数が分かれば十分です。そのうえで、値下げ以外の提案があるか、24時間受付や一次対応の品質がどう担保されるかを確認しましょう。

スピードと品質の両立ができる管理会社が、結果的に手残りを守る存在になりやすいです。空室や対応遅れがすでに顕在化しているなら、次の繁忙期を待たずに一度相談してみるのが現実的でしょう。動いた人から改善が始まる、と考えられます。